Todos devem saber que a contratação do seguro condominial é obrigatória, e essa obrigatoriedade é citada em mais de um artigo ou lei. O artigo 1.346 do Código Civil diz que é obrigatória a contratação de um seguro para condomínios residenciais, comerciais e mistos contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.

Outra citação está na Lei nº 4.591 - Art. 22, que determina prazos, multas e deixa explícito que deve englobar todas as unidades e partes comuns do condomínio. Esse artigo aponta que é o síndico quem responde ativa e passivamente por qualquer inadequação ou insuficiência de seguro constatada.

LEI DO CONDOMÍNIO – Nº 4.591/64

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

Apesar de focadas em edifícios, as regras para condomínios horizontais vale para as áreas comuns, como portaria, salão de festas e playground, por exemplo.

Os prédios novos tem até 120 dias após a concessão do habite-se (documento que permite a moradia), mas não é recomendado que se inicie a ocupação sem a contratação do seguro.

O que pode passar despercebido por muitos moradores e até mesmo pelo próprio representante legal do condomínio, é que alguns têm feito a contratação de forma equivocada e até mesmo, acredite, não realizando a contratação do seguro, seja por descuido, desconhecimento ou até mesmo de forma premeditada.

Dessa forma, o condomínio estará desassistido em caso de sinistro, recaindo na conta do síndico a responsabilidade por essa não aquisição ou contratação equivocada ou contratação imprecisa do seguro. Mas fica o alerta: o síndico pode responder criminalmente em casos de acidentes e se for comprovado que a cobertura do seguro escolhido era insuficiente.

O seguro condomínio é uma modalidade de seguro que tem como objetivo cobrir avarias causadas à estrutura dos prédios e aos objetos pertencentes ao condomínio. Além da segurança proporcionada, contratar uma apólice pode impedir os prejuízos financeiros causados por desastres naturais, por exemplo.

Os condomínios comerciais, residenciais e até mesmo os shoppings são obrigados a contratar o seguro, que seja capaz de cobrir, peço menos, riscos de incêndio ou acidentes que destruam toda ou parte da estrutura e explosões, com valores que possibilitam a reconstrução do prédio.

Além disso, prejuízos causados por negligência do síndico, quando comprovados, podem ser reembolsados. A responsabilidade civil do síndico garante, até o limite máximo de indenização, o reembolso das quantias pelas quais ele vier a ser responsável civilmente, reparações por danos involuntários, corporais e/ou materiais, causados aos condôminos ou a terceiros, e em decorrência do descumprimento de obrigações funcionais, negligências, erros ou omissões por ele cometidas no exercício de suas funções, durante a vigência do seguro.

Todo condomínio pode conseguir um contrato com uma cobertura mais abrangente. Com isso, é possível obter uma indenização com o objetivo de cobrir a reconstrução de áreas comuns do condomínio por motivos de desmoronamento, danos elétricos, incêndios, entre outros. É sempre importante verificar se as coberturas contratadas estão descritas na apólice e quais as regras de uso.

“O síndico deve procurar uma corretora com experiência na área condominial e que ofereça serviços de alta qualidade, colocando sempre o bem-estar e tranquilidade do segurado em primeiro lugar. O ramo de condomínio demanda um certo conhecimento, e há corretores focados nesse segmento. Pesquise o histórico da corretora, e até mesmo entre em contato com outros síndicos, procurando saber se tiveram problemas quando precisaram utilizar o seguro contratado. Essa é a melhor forma de pesquisar sobre a seguradora”, orienta Juliana Monteiro, diretora da M&M Gestão Condominial.

O QUE O SEGURO DEVE COBRIR?

O plano contratado deve abranger toda a área do condomínio vertical, incluindo áreas comuns e autônomas. A lei determina apenas que se tenha resguardo contra incêndio e destruição, deixando em aberto as outras situações a qual o condomínio deve ser assegurado.

A cobertura deve ser adequada às necessidades do condomínio, portanto o indicado é que sejam contratadas apólices que garantam proteção contra todas as situações que o empreendimento está sujeito, todas as possíveis intempéries que podem ocorrer, como queda de raios no terreno do condomínio; roubos, furtos e assaltos; explosões; danos elétricos; quebra de vidros; ações de vendavais; impacto de veículos e até mesmo queda de aeronaves.

Vale reforçar que é de extrema importância que o seguro inclua itens de responsabilidade civil – do condomínio e do síndico. Isso fornecerá amparo financeiro caso ocorra algum acidente ou sinistro que façam o empreendimento e seu responsável serem responsabilizados judicialmente.

TIPOS DE COBERTURA

Os seguros para condomínios têm como ponto de partida as coberturas básicas e obrigatórias, que se dividem em SIMPLES e AMPLA.

Todos os planos podem ser atualizados e incrementados com coberturas adicionais para corresponder à situação do condomínio.
As corretoras são obrigadas a oferecer aos clientes, no seguro condomínio, duas modalidades, sendo elas a cobertura básica simples e a cobertura básica ampla, conforme determina a Resolução 218/2010 do CNSP (Conselho Nacional de Seguros).

a) Cobertura básica SIMPLES

O que indeniza esta garantia - Danos causados à edificação ou equipamentos de uso comum por incêndio, queda de raio, explosão e queda de aeronaves.

As coberturas acessórias são os danos à edificação e equipamentos; danos elétricos; vendaval, ciclone, granizo, impacto de veículos; quebra de vidros; desmoronamento; alagamento; tumultos; derrame de água de chuveiros automáticos (Sprinkler); roubo de bens do condomínio; vazamento de tubulações e tanques.

Entre os danos a terceiros ou condôminos, a responsabilidade civil do condomínio, síndico, garagista, portões automáticos, danos morais.

Aos danos financeiros ao condomínio, seguro de vida de funcionários, danos físicos ou financeiros às unidades, roubo de bens das unidades, incêndio de bens das unidades.

b) Cobertura básica AMPLA

O que indeniza esta garantia - Danos causados a edificação ou equipamentos de uso comum por qualquer causa, exceto riscos excluídos como: guerras, problemas nucleares, falta de conservação ou manutenção inadequada, etc.

Danos a edificação e equipamentos, cobrindo 100% da edificação e equipamentos para qualquer dano físico.

Em relação a danos a terceiros ou condôminos, vale para responsabilidade civil do condomínio, síndico, garagista, portões automáticos e danos morais.
Danos financeiros ao condomínio engloba seguro de vida de funcionários, além dos danos físicos e financeiros às unidades, como roubo de bens das unidades e incêndio de bens das unidades.

QUEM PAGA?

Seguro para condomínio é considerado uma despesa ordinária e deve ser julgado como parte da manutenção do empreendimento e cobrado na taxa condominial. Isso quer dizer que o custo pela contratação do seguro condominial é rateado entre os moradores.

Apesar de ser uma questão de transparência administrativa, o síndico não tem a obrigação de consultar a assembleia antes de contratar o serviço de seguro básico para o condomínio.

RENOVAÇÃO DO SEGURO

Além de obrigatório, como bem frisamos, o seguro não deve ser interrompido. Portanto, a renovação deve ser feita de forma contínua, seguindo as regras estabelecidas no contrato com a seguradora e com base na convenção do condomínio.

Geralmente, as coberturas de seguros para condomínio têm duração de um ano.

Lembre-se sempre de pesquisar e comparar preços entre seguradoras antes de renovar o seguro condominial levando em consideração não apenas o custo, mas também as propostas, coberturas estipuladas e condições gerais do contrato.

Renovar uma apólice que não está corretamente precificada trará grandes prejuízos em caso de sinistro.

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ERROS NA CONTRATAÇÃO

Confira os principais erros na hora de contratar o seguro para o condomínio.

a) Não oferecer informações completas: ao notificar a seguradora de algum problema, o síndico deve informar as circunstâncias do ocorrido, data e hora, quais foram os bens atingidos e incluir os dados de todos os envolvidos.

b) Mentir na hora de informar o sinistro: todas as informações repassadas à seguradora devem ser honestas. Não tente manipular a verdade atribuindo ao evento causas inventadas para que o acidente se enquadre nas cláusulas do contrato.

c) Não declarar acidentes que ocorrem dentro dos apartamentos: todas as áreas do condomínio são resguardadas pelo seguro. Se a cobertura cobre o incidente que ocorreu na área autônoma, ele poderá ser amparado pela apólice. Um exemplo disso é em caso de incêndio dentro de uma unidade ou vidros quebrados por causa de vendaval.

d) Achar que a seguradora é responsável por danos causados por desgaste de equipamentos: não tente transferir para a seguradora os custos de manutenção de equipamentos que já estão chegando ao fim de sua vida útil. Na maioria das vezes, empresas de seguro acabam negando pedidos deste tipo.

e) Seguro para condomínio é coisa séria e todo o processo de contratação e renovação deve ser acompanhado com cautela pelo síndico, buscando sempre colocar a qualidade de vida dos moradores em primeiro lugar.

f) Presumir que a cobertura de incêndio deve ser contratada pela soma dos valores de venda das unidades autônomas, provocando o superdimensionamento das importâncias seguradas. A indenização, em caso de sinistro, está limitada ao valor de reconstrução do edifício e não inclui o terreno nem as fundações do imóvel.

g) Manter as coberturas, principalmente a de incêndio, com base na apólice anterior, sem reavaliá-las, iludindo-se com a expectativa de que a continuidade da renovação, sem alteração das coberturas, isenta o síndico da responsabilidade.

h) Delegar a terceiros a responsabilidade pela aprovação do seguro, pois essa é pessoal e intransferível do síndico, não havendo recurso legal que transfira essa atribuição a terceiros, o que já não ocorre com a administração do condomínio, que pode ser delegada a empresas especializadas.

OUTRAS DÚVIDAS

O que está incluso na cobertura de responsabilidade civil do condomínio?

O reembolso de despesas pelas quais o condomínio eventualmente venha a ser responsável civilmente, por danos corporais ou materiais causados involuntariamente a terceiros.

Além do próprio condômino que responde pelo imóvel, estão incluídos na cobertura os seus cônjuges ou filhos menores que estiverem sob seu poder ou companhia; os empregados domésticos, devidamente registrados, quando a seu serviço, na unidade autônoma do condomínio; e os animais domésticos, dentro da unidade autônoma do condomínio. São cobertos, ainda, os danos causados a terceiros decorrentes de queda ou lançamento de objetos da unidade autônoma do condomínio.

O que está incluso na cobertura de responsabilidade civil do síndico?

O reembolso de despesas pelas quais o síndico vier a ser civilmente responsabilizado, por danos involuntários ocorridos durante a vigência do contrato e em decorrência do descumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros ou omissões que ele cometer no exercício de suas funções e dos quais resultem danos aos condôminos ou a terceiros.

O que está incluso na cobertura de responsabilidade civil garagista?

Reembolso de despesas pelas quais o condomínio vier a ser civilmente responsabilizado e por danos causados involuntariamente a veículos de terceiros sob a responsabilidade e guarda do condomínio, de acordo com a cobertura contratada.

O seguro condomínio tem cobrança de franquias?

Algumas coberturas preveem a cobrança de franquias, cujos valores estão expressos na apólice. Vale ressaltar que os valores das franquias, bem como as coberturas sujeitas a essa cobrança variam conforme a seguradora. É fundamental o conhecimento prévio de sua apólice. Se ainda restarem dúvidas, procure maiores informações com o seu corretor de seguros.

Existe cobertura de Assistência 24 horas para o seguro condomínio?

Geralmente sim. Algumas seguradoras já apresentam esse serviço, porém algumas cobram à parte por ele. É bom solicitar no ato da contratação que o corretor inclua essa garantia, cujo custo costuma ser muito reduzido.

As coberturas variam, porém costumam englobar o seguinte: chaveiro 24 horas, segurança e vigilância, zelador substituto, limpeza, bombeiros hidráulico e eletricista. São serviços que solucionam problemas emergenciais.

Reparos definitivos e troca de peças defeituosas, contudo, são de responsabilidade do condomínio segurado.

QUAL A DIFERENÇA ENTRE SEGURO DO APARTAMENTO X SEGURO DO CONDOMÍNIO?

Seguro condomínio

O seguro condomínio geralmente apresenta restrições quanto a objetos de uso pessoal dos condôminos. Ainda assim, proporciona mais segurança ao cobrir acidentes causados por má preservação e possibilita a reconstrução total de áreas atingidas, além de cobrir danos a veículos causados pela estrutura do próprio condomínio.

Acidentes causados dentro dos apartamentos são cobertos parcialmente.

Seguro residencial

O seguro residencial oferece parte da cobertura concedida pelo seguro condomínio, como por danos causados por queda de raios e explosões. No entanto, o seguro residencial proporciona ao dono do imóvel o pagamento do aluguel enquanto o apartamento é reconstruído, além de cobrir avarias dos objetos utilizados pelo morador.

O ideal é que a pessoa opte por contratar os dois.

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